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2018-10-10 12:08:43
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     近几天,有两位好友不约而同的找笔者聊起楼市,以及近期欲在深圳购房的想法,即使笔者的工作非常繁重,还能聊上整个下午,楼市之重,可见一斑。


     近期全国楼市进入微调,从地方到一线无一幸免,年轻人看热闹,成年人看本质,今天我们就从本质出发,推演一下到底发生了什么。



     其实早在六月份,一位在四线城市从事房地产行业的朋友就抱怨,房地产开始不好做了,当时笔者并不觉得有多严重,现在看来,国家已经开始把房地产的杠杆,从单一购房者变成了房地产开发商与购房者共摊。这才是万科刷屏“活下去”与全国各地出现购房者结伴砸售楼处的真正原因。


     在之前,房地产公司从银行贷款拿地,用极小的代价先盖起几层,拿到预售权后开盘销售,购房者从银行贷款把钱支付给开发商,开发商用购房者的资金在两到三年后盖好房子再交付。这个模式,房地产开发商只需要疯狂拿地,在消费者对房价持续上涨的信仰下,房子供不应求,民众也敢于一直加杠杆,举国上下一起吹泡泡。


     可国家正是发现了房地产行业正在吞噬实体,制造业以及整个社会的消费能力,杠杆加到整个社会都开始怀疑努力工作的效益,转而崇尚在投机中获利。所以痛定思痛,开始控制贷款流至房地产,以及各地都在吹风将要来临的取消预售制度,都在告诉整个行业:“狼真的来了!”所以在取消预售制度真的来临之前,先清掉已经开盘的房子来回笼资金,是开房商真正的意图。



     之前房价持续上涨的原因正是我一再谈到的“心理预期”,可能是因为“穷怕了”,国人酷爱存钱,在最早期的买房者心里,买房是为了存钱,因为在中国保护财富的办法真的不多,加上近些年来备受热议的楼市造富神话,及全球都为之瞩目的上涨速度,再不上车就来不及的心理让全民共同构建了楼市的最后一个高点。


     最终房子还是涨到让人颤抖的地步,这个心理预期就变成了刚需的心理预期,这个杠杆也就变成了刚需才愿意加的杠杆,恰逢贸易战来临,给本来都已经被楼市影响到临界点的中国经济泼了一盆冷水,加上越加恶化的两国关系,贸易战在一步一步演变成持久战,在25%关税的推动下,外资逃离,顶级制造业遭受巨大的影响已经是不争的事实,IMF已经调整了中国2019年的GDP增速,接下来中国经济下行或是一个不争的事实。


     在经济欠佳、失业压力、缺乏安全感等种种心理预的影响下,一线城市的你我,还有多少刚需敢去背负一个月还两万的房贷,现在是上车的时机吗?




     近两天离岸人民币6.93已破,7还会远吗?如果人民币持续贬值,中国在全球的购买力就会下降,各种原材料成本上升,如果你最近去过菜市场,你可能体会到近期的通涨压力,如果楼市被锁死,我们近些年M2增发的倍数会悉数流到衣、食、行。这些年一线城市楼市涨了十倍,试想如果衣、食、行上涨十倍我们哪里还会有钱买房供房?试想,如果通涨压力下我们像阿根廷一样超过50%的利率,一个月5%的利息房贷都要1万,50%利息是不是大家都弃房而逃了?居民杠杆率多高只有国家才知道,这就是为什么美元一直加息,在外资出逃压力那么大的情况下,人民币还一直量化宽松的原因。保经济还是保外汇,很高兴我们看到了国家保经济的结果。


     近期在美股和港股的带动下,10月8日大盘直接来一个3.72%下跌,其实这在许多人预料之中,最近国家都在致力于降税与保经济的基调下,笔者觉得A股重大利空已经施放完毕,可是重大利好同样没有,近期只能从短线中寻找机会。


     贸易战受影响最大的三个行业:制造业、传统外贸、跨境电商。短期看来跨境电商影响不大,那是因为第一批和第二批的制裁里都是国之重器品类,跨境电商基本无缘,而2670才是真正影响到跨境电商的重磅炸弹,现在看这一切的到来只是时间问题,至于怎样未雨绸缪,笔者邀请了19位行业大咖在本周五深圳亿恩网8周年年会上, 19个学术演讲上将会给出答案,而市场研究才是笔者的专业,关于楼市、股市、市场与心理预期相关的问题,我们可以在周五会上进行更深层次的探讨,笔者需要做第20个演讲人吗?您说了算。


编辑:鲁泓海,10月9日夜



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